Custode giudiziario: compiti e responsabilità --- clicca per leggere

redazione

5/24/20259 min read

Nel contesto delle esecuzioni immobiliari, le figure del custode giudiziario e del delegato alla vendita rivestono ruoli fondamentali per garantire l'efficacia e la regolarità del processo esecutivo.

🏛️ Custode giudiziario: compiti e responsabilità

Il custode giudiziario, nominato dal giudice dell'esecuzione, ha il compito di amministrare e conservare l'immobile pignorato. Le sue principali funzioni includono:

  • Manutenzione e conservazione del bene: assicurare che l'immobile mantenga il suo valore e non rappresenti un pericolo per terzi.

  • Gestione dei rapporti con gli occupanti: monitorare l'uso dell'immobile da parte del debitore o di terzi, garantendo il rispetto delle disposizioni giudiziarie.

  • Riscossione dei frutti civili: percepire eventuali canoni di locazione o indennità di occupazione, depositandoli su un conto vincolato.

  • Facilitazione delle visite: organizzare, secondo le modalità stabilite dal giudice, le visite dell'immobile da parte di potenziali acquirenti.

  • Attuazione dell'ordine di liberazione: procedere alla liberazione dell'immobile, se ordinata dal giudice, anche avvalendosi della forza pubblica e di ausiliari, senza necessità di ulteriori formalità.

Il custode è responsabile civilmente e penalmente per eventuali danni derivanti da negligenza o omissione nell'esercizio delle sue funzioni.

⚖️ Delegato alla vendita: ruolo e funzioni

Il delegato alla vendita, nominato ai sensi dell'art. 591-bis c.p.c., è solitamente un notaio, avvocato o commercialista iscritto in appositi elenchi. Le sue principali responsabilità comprendono:

  • Organizzazione della vendita: predisporre l'avviso di vendita, stabilire le modalità dell'asta e gestire le offerte.

  • Gestione dell'aggiudicazione: redigere il verbale di aggiudicazione e comunicare gli esiti al giudice dell'esecuzione.

  • Redazione del decreto di trasferimento: collaborare con il giudice per la stesura del decreto che trasferisce la proprietà all'aggiudicatario.

  • Cancellazione delle formalità pregiudizievoli: curare la cancellazione di ipoteche e pignoramenti gravanti sull'immobile.

  • Predisposizione del piano di riparto: elaborare la proposta di distribuzione del ricavato tra i creditori, da sottoporre all'approvazione del giudice.

Il delegato risponde civilmente per eventuali danni causati da negligenza o errori nell'esercizio delle sue funzioni.

Principali atti legati alle funzioni del custode giudiziario e del delegato alla vendita in una procedura esecutiva immobiliare:

📄 1. Nomina del Custode Giudiziario

  • Atto: Decreto di nomina emesso dal giudice dell’esecuzione.

  • Contenuto: indica il custode nominato e i compiti assegnati (ad esempio: amministrazione, manutenzione, riscossione canoni).

📄 2. Relazione del Custode

  • Atto: Relazione periodica o finale che il custode redige sullo stato dell’immobile, eventuali criticità o attività svolte.

  • Contenuto:

    • Stato dell’immobile

    • Occupazione e fruizione del bene

    • Frutti civili riscossi (es. canoni)

    • Spese sostenute

    • Eventuali problematiche

📄 3. Ordine di Liberazione dell’Immobile

  • Atto: Provvedimento del giudice che ordina al custode di liberare l’immobile da occupanti (ad esempio: debitore esecutato o terzi).

  • Esecuzione: il custode si avvale della forza pubblica e può incaricare ausiliari.

📄 4. Avviso di Vendita (Delegato alla Vendita)

  • Atto: Redatto dal delegato alla vendita (es. notaio, avvocato, commercialista).

  • Contenuto:

    • Data e modalità dell’asta

    • Prezzo base d’asta

    • Documentazione da presentare

    • Termini per il versamento della cauzione

📄 5. Verbale di Aggiudicazione

  • Atto: Verbale redatto dal delegato alla vendita al termine dell’asta.

  • Contenuto:

    • Dati dell’aggiudicatario

    • Importo dell’aggiudicazione

    • Termini per il saldo prezzo

📄 6. Decreto di Trasferimento

  • Atto: Emanato dal giudice dell’esecuzione, redatto dal delegato alla vendita.

  • Effetto: Trasferisce la proprietà dell’immobile all’aggiudicatario e ordina la cancellazione delle formalità pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti).

📄 7. Piano di Riparto

  • Atto: Proposta redatta dal delegato alla vendita per la distribuzione del ricavato tra i creditori, da approvare dal giudice.

  • Contenuto: Elenco creditori e importi spettanti, ordine di pagamento.

Modello di decreto di nomina del custode giudiziario :

📄 TRIBUNALE DI [Città]

Procedura esecutiva immobiliare n. [numero/anno]

DECRETO DI NOMINA DEL CUSTODE GIUDIZIARIO

Il Giudice dell’Esecuzione,
– esaminati gli atti della procedura;
– ritenuta la necessità di procedere alla nomina del custode giudiziario dell’immobile pignorato;

DECRETA

1️⃣ Nomina il sig./la sig.ra [Nome e Cognome del Custode], nato/a a [luogo] il [data], residente in [indirizzo completo], professione [es. avvocato, commercialista, geometra], quale custode giudiziario dell’immobile sito in [indirizzo dell’immobile], identificato al Catasto Fabbricati di [Comune] al foglio [numero], particella [numero], subalterno [numero].

2️⃣ Attribuisce al custode i seguenti compiti e poteri:
– conservare e amministrare il bene pignorato con la diligenza del buon padre di famiglia;
– provvedere alla riscossione di eventuali canoni o indennità di occupazione;
– consentire le visite dell’immobile ai potenziali acquirenti, secondo le modalità e i tempi stabiliti dal giudice dell’esecuzione;
– predisporre e depositare presso la Cancelleria del Tribunale relazioni periodiche sullo stato dell’immobile e sulla gestione;
– provvedere, se autorizzato, alla liberazione dell’immobile da persone e/o cose.

3️⃣ Avverte il custode che:
– dovrà prestare giuramento di svolgere fedelmente l’incarico affidato, ai sensi dell’art. 68 c.p.c.;
– risponderà civilmente e penalmente per eventuali danni derivanti da negligenza o omissione nell’esercizio delle funzioni.

Dispone che copia del presente decreto sia notificata a cura della Cancelleria al custode nominato e alle parti.

Letto e sottoscritto.

[Città], [data]

Il Giudice dell’Esecuzione

Modello di relazione del custode giudiziario :

📄 TRIBUNALE DI [Città]
Procedura esecutiva immobiliare n. [numero/anno]

RELAZIONE DEL CUSTODE GIUDIZIARIO

Il sottoscritto/a [Nome e Cognome del Custode], nato/a a [luogo] il [data], residente in [indirizzo completo], nella qualità di custode giudiziario dell’immobile pignorato sito in [indirizzo dell’immobile], identificato al Catasto Fabbricati di [Comune] al foglio [numero], particella [numero], subalterno [numero], nomina conferita con decreto del [data], espone quanto segue:

1️⃣ Stato dell’immobile

  • L’immobile si presenta in buono stato di manutenzione / necessita di interventi di manutenzione [specificare eventuali interventi: es. infiltrazioni, danni, etc.].

  • L’immobile risulta [occupato / libero] da persone e/o cose.

    • Se occupato: L’occupazione è da parte del debitore esecutato / terzi (es. locatari) e produce canoni di locazione pari a € [importo] mensili / l’occupazione è senza titolo.

2️⃣ Gestione e attività svolte

  • Ho provveduto a effettuare un sopralluogo in data [data] per verificare lo stato dell’immobile.

  • Ho informato l’occupante [se presente] circa l’iter della procedura e i diritti e doveri connessi.

  • Ho provveduto alla riscossione di canoni di locazione / indennità di occupazione pari a € [importo], depositati sul conto vincolato della procedura presso [banca], IBAN [IBAN].

  • Ho favorito l’accesso ai potenziali acquirenti per la visita dell’immobile nei giorni [date].

  • Ho provveduto a segnalare al Giudice eventuali problematiche rilevate / Non ho riscontrato criticità rilevanti.

3️⃣ Eventuali problematiche

  • [Eventuale liberazione: In attesa dell’ordine di liberazione / Liberazione effettuata in data [data]].

  • [Altre problematiche: es. contestazioni, richieste di terzi, interventi urgenti].

4️⃣ Conclusioni

Alla luce di quanto sopra esposto, rimango a disposizione del Giudice dell’Esecuzione e delle parti per eventuali chiarimenti e per la prosecuzione dell’incarico secondo quanto previsto dalla legge e dal decreto di nomina.

[Luogo], [data]

Il Custode Giudiziario

Modello di ordine di liberazione dell’immobile :

📄 TRIBUNALE DI [Città]
Procedura esecutiva immobiliare n. [numero/anno]

ORDINE DI LIBERAZIONE DELL’IMMOBILE

Il Giudice dell’Esecuzione,
– esaminati gli atti della procedura;
– vista l’istanza del custode giudiziario / del creditore procedente / d’ufficio;
– considerato che l’immobile pignorato sito in [indirizzo completo], identificato al Catasto Fabbricati di [Comune] al foglio [numero], particella [numero], subalterno [numero], risulta occupato da [indicare occupanti, es. debitore esecutato o terzi];
– ritenuto che la permanenza degli occupanti ostacola la vendita forzata e l’attuazione degli scopi della procedura esecutiva;
– visti gli articoli 560 e seguenti c.p.c., come modificati dalla riforma del 2020 e dal D.Lgs. 149/2022 (cd. Riforma Cartabia);

ORDINA

1️⃣ Al custode giudiziario sig./sig.ra [Nome e Cognome] di procedere alla liberazione dell’immobile sopra indicato da persone e/o cose, con l’ausilio della forza pubblica e di ausiliari, se necessario, e senza ulteriori formalità.

2️⃣ La data di esecuzione della liberazione potrà essere fissata discrezionalmente dal custode, sentite le esigenze dell’aggiudicatario / del creditore procedente / dell’occupante.

3️⃣ L’occupante dell’immobile dovrà collaborare e rilasciare immediatamente l’immobile libero da persone e da beni, rimuovendo a proprie spese ogni cosa di sua proprietà.

4️⃣ Il custode redigerà apposito verbale delle operazioni di rilascio, che dovrà depositare in Cancelleria entro 5 giorni dall’esecuzione.

5️⃣ Spese: Le eventuali spese relative all’esecuzione dell’ordine di liberazione resteranno a carico del debitore esecutato.

Dispone che copia del presente ordine sia notificata a cura della Cancelleria al custode giudiziario e alle parti, nonché all’occupante.

Letto e sottoscritto.

[Città], [data]

Il Giudice dell’Esecuzione

Modello di Avviso di Vendita redatto dal Delegato alla Vendita. È un documento fondamentale per informare il pubblico e i potenziali acquirenti sull’asta e sulle modalità di partecipazione.

📄 TRIBUNALE DI [Città]
Procedura esecutiva immobiliare n. [numero/anno]

AVVISO DI VENDITA

Il sottoscritto/a [Nome e Cognome del Delegato], delegato alla vendita ai sensi dell’art. 591-bis c.p.c., nella procedura esecutiva indicata in epigrafe,

RENDE NOTO

che il giorno [data], alle ore [ora], presso [luogo dell’asta / modalità telematica se prevista], avrà luogo la vendita senza incanto / vendita con incanto dell’immobile pignorato, sito in [indirizzo completo], identificato al Catasto Fabbricati di [Comune] al foglio [numero], particella [numero], subalterno [numero], e così descritto:

📌 Descrizione dell’immobile

  • Tipologia: [appartamento / villa / magazzino, ecc.]

  • Superficie commerciale: [mq totali]

  • Composizione: [ad esempio: ingresso, soggiorno, cucina, 2 camere, 1 bagno, balcone]

  • Stato di occupazione: [libero / occupato da debitore o terzi]

  • Eventuali abusi edilizi: [specificare eventuali abusi o sanatorie]

💰 Prezzo base d’asta

  • Prezzo base: € [importo]

  • Offerta minima: € [importo, se previsto]

  • Rialzo minimo: € [importo, se previsto]

📅 Modalità e termini per la presentazione delle offerte

  • Le offerte dovranno pervenire entro le ore [ora] del giorno [data] presso [luogo o modalità telematica], secondo le modalità indicate nell’ordinanza di vendita e nel presente avviso.

  • È necessario depositare una cauzione pari al 10% del prezzo offerto, mediante [specificare: assegno circolare, bonifico, etc.].

📋 Ulteriori informazioni

  • Visite all’immobile: il custode giudiziario [Nome e Cognome] è incaricato di consentire le visite previo appuntamento.

  • Documentazione: la relazione di stima e i documenti di vendita sono disponibili per la consultazione presso la Cancelleria del Tribunale / sul portale delle vendite pubbliche / presso lo studio del delegato.

⚖️ Avvertenze finali

  • La vendita è soggetta alle disposizioni del codice di procedura civile e alla disciplina dettata dal Tribunale di [Città].

  • Ulteriori informazioni possono essere richieste al delegato alla vendita ai seguenti recapiti:

    • Tel: [numero]

    • Email: [email]

    • PEC: [PEC]

[Città], [data]

Il Delegato alla Vendita

Modello di Verbale di Aggiudicazione:

📄 TRIBUNALE DI [Città]
Procedura esecutiva immobiliare n. [numero/anno]

VERBALE DI AGGIUDICAZIONE

Il sottoscritto/a [Nome e Cognome del Delegato alla Vendita], delegato alla vendita ai sensi dell’art. 591-bis c.p.c., nella procedura indicata in epigrafe,

PREMESSO CHE:

  • In data [data] si è tenuta la vendita dell’immobile sito in [indirizzo completo], identificato al Catasto Fabbricati di [Comune] al foglio [numero], particella [numero], subalterno [numero];

  • La vendita si è svolta [modalità: senza incanto / con incanto] presso [luogo fisico / modalità telematica];

  • È stata presentata l’offerta di acquisto dal sig./sig.ra [Nome e Cognome dell’aggiudicatario], nato/a a [luogo] il [data], residente in [indirizzo completo], codice fiscale [codice fiscale];

📌 SI DA ATTO

1️⃣ Che l’offerta presentata dal sig./sig.ra [Nome e Cognome dell’aggiudicatario] è risultata la più conveniente, pari a € [importo offerto].

2️⃣ Che l’aggiudicatario ha versato la cauzione pari a € [importo] mediante [es. assegno circolare, bonifico, ecc.].

3️⃣ Che pertanto, ai sensi dell’art. 581 e ss. c.p.c., l’immobile sopra descritto è definitivamente aggiudicato al sig./sig.ra [Nome e Cognome] al prezzo di € [importo].

4️⃣ Che l’aggiudicatario si impegna a versare il saldo prezzo entro il termine stabilito nell’ordinanza di vendita e secondo le modalità indicate nel presente verbale.

📜 SI AVVERTE

  • Che l’aggiudicatario dovrà corrispondere le imposte, le spese e gli oneri conseguenti all’aggiudicazione, come previsto dalle vigenti disposizioni.

  • Che il custode giudiziario / delegato alla vendita provvederà a presentare istanza per l’emissione del decreto di trasferimento dell’immobile.

Il presente verbale viene letto, confermato e sottoscritto.

[Luogo], [data]

Il Delegato alla Vendita

L’aggiudicatario

Modello di Decreto di Trasferimento:

📄 TRIBUNALE DI [Città]
Procedura esecutiva immobiliare n. [numero/anno]

DECRETO DI TRASFERIMENTO

Il Giudice dell’Esecuzione,
– esaminati gli atti della procedura;
– visto l’art. 586 c.p.c.;
– preso atto del verbale di aggiudicazione in data [data], con il quale l’immobile sito in [indirizzo completo], identificato al Catasto Fabbricati di [Comune] al foglio [numero], particella [numero], subalterno [numero], è stato definitivamente aggiudicato al sig./sig.ra [Nome e Cognome dell’aggiudicatario], nato/a a [luogo] il [data], residente in [indirizzo completo], codice fiscale [codice fiscale];

DECRETA

1️⃣ Il trasferimento all’aggiudicatario sig./sig.ra [Nome e Cognome] della piena proprietà dell’immobile sopra descritto, con ogni pertinenza, accessorio e servitù attiva e passiva.

2️⃣ Ordina la cancellazione di tutte le formalità pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, sequestri) gravanti sull’immobile, ai sensi dell’art. 586 c.p.c.

3️⃣ Ordina all’ufficio del Catasto la voltura catastale a favore dell’aggiudicatario.

4️⃣ Dispone che il presente decreto costituisce titolo per la trascrizione nei registri immobiliari e per la voltura catastale.

5️⃣ Avverte l’aggiudicatario che dovrà provvedere al pagamento delle imposte e degli oneri fiscali connessi al trasferimento.

[Luogo], [data]

Il Giudice dell’Esecuzione

Modello di Piano di Riparto:

📄 TRIBUNALE DI [Città]
Procedura esecutiva immobiliare n. [numero/anno]

PIANO DI RIPARTO

Il sottoscritto/a [Nome e Cognome del Delegato alla Vendita], delegato alla vendita e alla redazione del piano di riparto ai sensi dell’art. 596 c.p.c., nella procedura indicata in epigrafe,

PREMESSO CHE:

  • In data [data], l’immobile sito in [indirizzo completo], identificato al Catasto Fabbricati di [Comune] al foglio [numero], particella [numero], subalterno [numero], è stato aggiudicato al sig./sig.ra [Nome e Cognome dell’aggiudicatario] al prezzo di € [importo].

  • Dalla vendita forzata è derivato un ricavato netto di € [importo complessivo disponibile], dopo il versamento delle spese di procedura e delle imposte.

📊 Riparto del ricavato

1️⃣ Spese di procedura

  • Spese di custodia e amministrazione: € [importo]

  • Spese legali e diritti di cancelleria: € [importo]

  • Compenso del delegato alla vendita: € [importo]

  • Altre spese: € [importo]

2️⃣ Riparto ai creditori

Ordine Creditore Somma spettante (€) Note 1 [Nome del creditore ipotecario privilegiato] € [importo] privilegiato ex art. 2855 c.c. 2 [Nome del creditore chirografario] € [importo] in proporzione tra i creditori … … … …

📜 Conclusioni

Il ricavato residuo di € [eventuale saldo finale] viene assegnato / restituito al debitore esecutato, [Nome e Cognome].

Il presente piano di riparto viene depositato presso la Cancelleria del Tribunale ai sensi dell’art. 596 c.p.c., per eventuali osservazioni da parte dei creditori entro il termine di legge.

[Luogo], [data]

Il Delegato alla Vendita